第三十四章：商业地产的布道者与社会活动家(4/8)

整个产业链的不成熟，个是政府的不成熟，第二个是金融机构的不成熟，第三个人才包括消费者的不成熟。发达国家的商业地产是没有销售这个概念的，因此它们不叫商业地产，而是不动产。各个链条分工明确，有专门的建造商、运营商，有基金机构在支持或收购。

房地产世界：国内多数房企从住宅开发商匆匆转型运营商，此时该如何完成对自身角色的转变和定位？

朱凌波：目前国内做商业地产的，无非是开发商、零售商、金融机构、产业机构等，随着产业的发展，最终它们在扮演自身角色的时候，都要完成和运营商角色的一体化，比如开发商和运营商角色的一体化。

大部分开发商更适合于做一个商业场所的建造商和供应商。但也有像华润、中粮、万达等这样有资源有实力从资本市场获得长线资金的公司。它们有耐心有实力与政府、商家、消费者共同来培育成熟的市场，来获得更大的价值。

房地产世界：你认为商业地产怎样实现价值化，有人说“资产证券化”是最终必须走的途径？

朱凌波：这个前提是金融体系的完善。商业地产的真正属性是不动产，是一种金融产品。商业地产要实现的价值，就是要通过资产证券化，实现值化。运营商通过将商业做旺，租金不断的提升，人流不断聚集，然后估值打包上市，可能市场价值上市翻10倍20倍。

所以它最终的价值一定在资本市场实现，靠金不可能实现。所以成熟的商业地产实体运营要做好，资本市场也必须做。实体运营是他的灵魂，资本市场是的翅膀，是这么一个关系。

房地产世界：这是否意味着开发商完成自己建造商和供应商的角色后，要抽身而退？

朱凌波：这确实涉及到了商业地产的退出机制问题。开发商将商场建完后，可以将商场卖给基金，由稳健的专业基金持有、有专业运营公司来管理商场。或通过REITs上市，实现资产证券化，国外的REITs分的很细，比如有专门针对社区Mall的REITs。商业地产的长线特性，决定了它需要一个稳定的经营环境，而基金信托可以在其中发挥自己的能量

房地产世界：你觉得中国的商业地产距离成熟，还有多长的时间要走？

朱凌波：按照国外的规律，城市化达到百分之八十，房地产的主要形态就不是新开发商品房，而是存量房的交易，也就是我们常说的二手